재건축초과이익환수제 계산기
개시·종료시점 주택가액과 조합원 수를 입력하면 조합원 1인당 예상 재건축 부담금을 계산합니다.
계산 공식
초과이익 산정
초과이익 = (종료시점 주택가액 − 개시시점 주택가액 − 개발비용) − 정상주택가격상승분
부과율 구간 (조합원 1인당 평균 초과이익, 2024년 개정)
| 초과이익 구간 | 부과율 |
|---|---|
| 8,000만원 이하 | 면제 |
| 8,000만~1억 3,000만원 | 10% |
| 1억 3,000만~1억 8,000만원 | 20% |
| 1억 8,000만~2억 3,000만원 | 30% |
| 2억 3,000만~2억 8,000만원 | 40% |
| 2억 8,000만원 초과 | 50% |
예시 계산
예시: 개시 8억원 → 종료 18억원, 개발비용 없음, 연 3% 상승·8년 사업, 조합원 500명
- • 전체 개발이익 = 18억원 − 8억원 = 10억원
- • 정상주택가격상승분 = 8억원 × 3% × 8년 = 1억 9,200만원
- • 초과이익 총액 = 10억원 − 1억 9,200만원 = 8억 800만원
- • 조합원 1인당 평균 초과이익 = 8억 800만원 ÷ 500명 ≈ 161만 6,000원 → 면제 기준(8천만원) 이하
- • 조합원 1인당 예상 부담금: 0원 (면제)
계산 기준
- 관련 법령·제도: 재건축초과이익 환수에 관한 법률
- 확인할 수 있는 곳: 국토교통부
- 계산 방식: 입력값은 브라우저 안에서만 계산되며 서버로 전송되지 않습니다. 결과는 참고용 추정치로, 실제 세액·수령액은 개인 상황에 따라 다를 수 있습니다.
- 기준이 바뀌었거나 결과가 이상하면 문의하기로 알려 주세요. 확인 후 반영합니다.
이 계산기로 계산해 본 사례
재건축 사업이 늦어지면 부담금도 커질 것 같지만, 16년 걸리면 6년보다 1억 4,400만원 줄어듭니다
조합원 800명 단지를 예로 사업기간을 6년부터 16년까지 늘려가며 재건축초과이익환수제 부담금을 실제로 계산해, 사업기간이 길어질수록 정상상승분 차감액이 커져 부담금이 줄어드는 구조를 확인합니다.
재건축 부담금, 조합원 초과이익이 면제선 8,000만원을 100만원 넘겨도 10만원만 늘어나는 이유
조합원 250명 단지가 관리처분계획 인가 당시 예상과 달리 준공 무렵 감정평가가 소폭 올라 면제선을 넘기는 사례로, 구간 경계마다 부담금이 실제로 얼마나 늘어나는지 계산기 로직으로 확인합니다.
재건축 부담금, 조합원 4,000명 대단지면 1인당 얼마나 나올까
서울 강남·서초권 재건축 단지가 실제로 부담금 부과 절차에 들어간 상황을 가정해, 조합원 1인당 재건축초과이익환수제 부담금을 실제로 계산해보고 보유기간에 따른 차이를 확인합니다.
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자주 묻는 질문
Q. 재건축초과이익환수제는 뭔가요?
재건축으로 조합원이 얻은 이익 중 정상적인 집값 상승분을 넘어서는 부분(초과이익)에 대해 국가가 부담금으로 환수하는 제도입니다. 조합원 1인당 평균 초과이익이 8천만원(2024년 개정 기준)을 넘으면 초과분에 대해 10~50% 누진 부과됩니다.
Q. 초과이익은 어떻게 계산되나요?
초과이익 = (종료시점 주택가액 − 개시시점 주택가액 − 개발비용) − 정상주택가격상승분입니다. 정상주택가격상승분은 정기예금이자율과 해당 지역 집값상승률 중 큰 값을 매년 적용해 누적하는데, 이 계산기는 사용자가 입력한 연평균 상승률로 단순화했습니다.
Q. 1세대1주택 장기보유자는 얼마나 감면되나요?
준공 시점 기준 1세대1주택자이면서 장기보유한 경우, 보유기간에 따라 6년 10%, 7년 20%, 8년 30%, 9년 40%, 10~14년 50%, 15~19년 60%, 20년 이상 70%가 감면됩니다(재건축이익환수법 제14조의2).
Q. 부과 기준 8천만원은 조합원 1인 기준인가요?
네. 전체 초과이익을 조합원 수로 나눈 "1인당 평균 초과이익"을 기준으로 부과율을 적용합니다. 조합원 수가 많을수록 1인당 초과이익이 줄어들어 부담금도 낮아지는 구조입니다.
Q. 고령자는 납부를 미룰 수 있나요?
2024년 개정으로 만 60세 이상 1세대1주택 장기보유자는 상속·증여·양도 등 사유가 발생할 때까지 부담금 납부를 유예할 수 있는 제도가 신설됐습니다. 신청 요건과 절차는 관할 지자체에 확인해야 합니다.