재건축초과이익환수제 계산기
개시·종료시점 주택가액과 조합원 수를 입력하면 조합원 1인당 예상 재건축 부담금을 계산합니다.
계산 공식
초과이익 산정
초과이익 = (종료시점 주택가액 − 개시시점 주택가액 − 개발비용) − 정상주택가격상승분
부과율 구간 (조합원 1인당 평균 초과이익, 2024년 개정)
| 초과이익 구간 | 부과율 |
|---|---|
| 8,000만원 이하 | 면제 |
| 8,000만~1억 3,000만원 | 10% |
| 1억 3,000만~1억 8,000만원 | 20% |
| 1억 8,000만~2억 3,000만원 | 30% |
| 2억 3,000만~2억 8,000만원 | 40% |
| 2억 8,000만원 초과 | 50% |
예시 계산
예시: 개시 8억원 → 종료 18억원, 개발비용 없음, 연 3% 상승·8년 사업, 조합원 500명
- • 전체 개발이익 = 18억원 − 8억원 = 10억원
- • 정상주택가격상승분 = 8억원 × 3% × 8년 = 1억 9,200만원
- • 초과이익 총액 = 10억원 − 1억 9,200만원 = 8억 800만원
- • 조합원 1인당 평균 초과이익 = 8억 800만원 ÷ 500명 ≈ 161만 6,000원 → 면제 기준(8천만원) 이하
- • 조합원 1인당 예상 부담금: 0원 (면제)
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자주 묻는 질문
Q. 재건축초과이익환수제는 뭔가요?
재건축으로 조합원이 얻은 이익 중 정상적인 집값 상승분을 넘어서는 부분(초과이익)에 대해 국가가 부담금으로 환수하는 제도입니다. 조합원 1인당 평균 초과이익이 8천만원(2024년 개정 기준)을 넘으면 초과분에 대해 10~50% 누진 부과됩니다.
Q. 초과이익은 어떻게 계산되나요?
초과이익 = (종료시점 주택가액 − 개시시점 주택가액 − 개발비용) − 정상주택가격상승분입니다. 정상주택가격상승분은 정기예금이자율과 해당 지역 집값상승률 중 큰 값을 매년 적용해 누적하는데, 이 계산기는 사용자가 입력한 연평균 상승률로 단순화했습니다.
Q. 1세대1주택 장기보유자는 얼마나 감면되나요?
준공 시점 기준 1세대1주택자이면서 장기보유한 경우, 보유 6년부터 매년 10%p씩 감면이 늘어 9년 40%, 10년부터는 매년 2%p씩 늘어 20년 이상이면 최대 70%까지 부담금이 감면됩니다.
Q. 부과 기준 8천만원은 조합원 1인 기준인가요?
네. 전체 초과이익을 조합원 수로 나눈 "1인당 평균 초과이익"을 기준으로 부과율을 적용합니다. 조합원 수가 많을수록 1인당 초과이익이 줄어들어 부담금도 낮아지는 구조입니다.
Q. 고령자는 납부를 미룰 수 있나요?
2024년 개정으로 만 60세 이상 1세대1주택 장기보유자는 상속·증여·양도 등 사유가 발생할 때까지 부담금 납부를 유예할 수 있는 제도가 신설됐습니다. 신청 요건과 절차는 관할 지자체에 확인해야 합니다.