양도소득세 계산기
양도가액, 취득가액, 보유기간을 입력하면 1주택 비과세 여부와 예상 양도소득세를 계산합니다.
계산 공식
양도소득세 계산 구조
- ① 양도차익 = 양도가액 - 취득가액 - 필요경비
- ② 장기보유특별공제 차감 (최대 80%)
- ③ 기본공제 250만원 차감
- ④ 누진세율 적용 (6%~42%)
- ⑤ 다주택 조정지역: 2주택 +20%p, 3주택 +30%p 중과
예시 계산
예시: 10억 → 15억 매도, 7년 보유·5년 거주, 1주택
- • 양도차익: 5억원
- • 12억 초과분 과세비율: (15억-12억)/15억 = 20%
- • 과세 대상 차익: 5억 × 20% = 1억원
- • 장특공제: 보유 28% + 거주 20% = 48%
- • 공제 후: 1억 × (1-48%) = 5,200만원
- • 납부세액: 약 660만원
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자주 묻는 질문
Q. 1세대 1주택 비과세 요건은 무엇인가요?
1세대가 1주택을 2년 이상 보유(조정대상지역은 보유+거주 각 2년)하고, 양도가액이 12억원 이하인 경우 비과세됩니다. 12억원 초과분은 과세됩니다.
Q. 장기보유특별공제는 어떻게 적용되나요?
1주택의 경우 보유기간 1년당 4%, 거주기간 1년당 4%를 공제받습니다(최대 각 40%, 합계 80%). 다주택자(조정지역)는 장특공제가 배제됩니다.
Q. 2026년 세제개편안으로 장기보유특별공제가 바뀌나요?
2026년 8월 발표된 세제개편안은 장기보유특별공제를 보유·거주 각 연 4%(최대 80%) 방식에서 거주기간 중심의 연 8% 방식으로 개편하는 내용을 담고 있습니다. 다만 아직 입법예고·국회 심의 단계로 확정된 법이 아니므로, 이 계산기는 현재 시행 중인 법령(보유·거주 각 4%)을 기준으로 계산합니다. 개정안이 국회를 통과하면 반영해 업데이트할 예정입니다.
Q. 양도소득세 신고 기한은 언제인가요?
양도일이 속하는 달의 말일부터 2개월 이내에 신고·납부해야 합니다. 기한 내 신고 시 3% 세액공제가 있습니다.
Q. 2주택자가 1주택을 팔 때 비과세가 가능한가요?
일시적 2주택의 경우, 신규 주택 취득 후 3년 이내(조정→비조정 2년, 조정→조정 1년)에 기존 주택을 팔면 1주택 비과세 적용이 가능합니다.
Q. 상속받은 주택을 팔면 양도소득세가 어떻게 되나요?
상속받은 주택의 취득가액은 상속 당시 시가(시가표준액)로 책정됩니다. 기존에 1주택을 보유한 상태에서 상속 주택을 받으면 상속 개시일로부터 5년 이내 상속 주택을 먼저 팔면 1주택자로 간주합니다.
Q. 부부 공동명의 주택의 양도세는 어떻게 계산하나요?
공동명의 주택은 각자의 지분율에 따라 양도차익을 배분한 후 각각 신고·납부합니다. 각자에게 기본공제(250만원)가 적용되어 단독명의보다 절세 효과가 있을 수 있습니다.
Q. 양도소득세 절세 방법에는 어떤 것이 있나요?
① 2년 이상 거주해 1주택 비과세 요건 충족 ② 장기보유특별공제 최대한 활용 ③ 부부 공동명의로 기본공제 분산 ④ 양도 시기를 다음 해로 조정해 타 소득과 합산 방지 등이 대표적인 절세 전략입니다.