1세대 1주택은 실거래가 12억원까지는 비과세지만, 12억을 넘는 순간부터는 초과분에 대해 양도소득세가 부과됩니다. 8억원에 산 집을 15억원에 파는 사례로 실제 세액을 계산해봤습니다.
기본 조건
- 취득가액 8억원, 양도가액 15억원, 필요경비(중개수수료 등) 2,000만원
- 1세대 1주택, 비조정대상지역
- 보유기간·거주기간 각 10년
12억 초과분만 과세된다
양도차익은 680,000,000원이지만, 15억원 중 12억원까지는 비과세이므로 전체 차익이 아니라 “(양도가액 − 12억) ÷ 양도가액” 비율만큼만 과세 대상이 됩니다. 여기에 10년 보유·10년 거주에 따른 장기보유특별공제(최대 80%)까지 적용하면 과세표준은 24,700,000원까지 줄어듭니다.
| 항목 | 금액 |
|---|---|
| 양도차익 | 680,000,000원 |
| 장기보유특별공제 | - 108,800,000원 |
| 과세표준 | 24,700,000원 |
| 납부 양도소득세 | 2,445,000원 |
전체 양도차익 대비 실효세율은 0.4%에 불과합니다. 12억 비과세 구간과 장기보유특별공제가 함께 적용되면서 세 부담이 크게 줄어드는 구조입니다.
같은 집을 2년만 보유하고 팔았다면
조건은 동일하되 보유·거주기간만 2년으로 바꿔보면 결과가 크게 달라집니다. 장기보유특별공제율이 낮아지면서 과세표준이 111,740,000원으로 늘어나고, 납부세액도 23,669,000원으로 10년 보유 사례보다 훨씬 커집니다.
같은 매매차익이라도 보유·거주기간이 짧으면 장기보유특별공제를 거의 받지 못해 세 부담이 몇 배로 늘어날 수 있다는 뜻입니다. 매도 시점을 조율할 수 있다면 보유·거주기간을 최대한 채우는 것이 절세에 유리합니다.
참고
- 이 계산은 1세대 1주택·일반세율 기준 간이 계산이며, 다주택·조정대상지역 중과, 임대소득 합산 등에 따라 실제 세액은 달라집니다.
- 정확한 신고·납부는 국세청 홈택스 또는 세무사 상담을 통해 확인하세요.