2026년 공동주택 공시가격이 크게 오르면서, 그동안 종합부동산세와 무관했던 1주택자 중에서도 공시가격 12억원 기준선을 처음 넘어 종부세 대상자가 된 경우가 늘었습니다. 공시가격 합산 14억 5천만원짜리 아파트 한 채를 기준으로, 실제 종부세가 얼마나 나오는지 계산해봤습니다.
기본 조건
- 1세대 1주택, 전국 주택 공시가격 합산액 14억 5천만원
- 공정시장가액비율 60% 반영
- 기본공제 12억원 초과분만 과세표준에 포함
처음 종부세 대상이 된 55세, 보유 5년 사례
기본공제 12억원을 넘는 150,000,000원이 과세표준이 되고, 여기에 최저 세율 구간(0.5%)을 적용하고 이미 낸 재산세 중복분을 빼면 산출세액은 480,000원입니다. 보유기간 5년 이상 조건으로 장기보유 세액공제 20%가 적용되어 종합부동산세는 384,000원, 농어촌특별세까지 더한 총 납부세액은 460,800원입니다.
| 항목 | 금액 |
|---|---|
| 기본공제 | 1,200,000,000원 |
| 과세표준 | 150,000,000원 |
| 산출세액 | 480,000원 |
| 세액공제 (20%) | - 96,000원 |
| 종합부동산세액 | 384,000원 |
| 농어촌특별세 | 76,800원 |
| 총 납부세액 | 460,800원 |
같은 집, 70세·보유 20년이라면
공시가격과 과세표준, 산출세액(480,000원)은 앞선 사례와 동일하지만 나이 공제(70세 이상 40%)와 보유기간 공제(15년 이상 50%)를 합산한 세액공제율은 최대 한도인 80%까지 올라갑니다. 그 결과 종합부동산세는 96,000원으로 줄고, 총 납부세액도 115,200원에 그쳐 55세 사례보다345,600원 적습니다.
같은 공시가격이라도 오래 실거주한 고령자일수록 세액공제 한도(80%)에 가까워지면서 실제 부담하는 종부세가 크게 줄어드는 구조입니다.
1주택이 아니라 2주택이었다면
같은 14억 5천만원을 두 채로 나눠 보유한 경우를 계산해보면 결과가 정반대로 바뀝니다. 2주택 이상은 기본공제가 9억원으로 줄어 과세표준이 330,000,000원으로 늘어나고, 고령자·장기보유 세액공제도 1세대 1주택자에게만 적용되기 때문에 전혀 받을 수 없습니다. 그 결과 총 납부세액은 1,101,600원으로, 55세·5년 보유 1주택 사례보다 640,800원 더 많습니다.
같은 총 자산가치라도 1주택으로 모아 보유하는지, 2주택으로 나눠 보유하는지에 따라 기본공제와 세액공제 적용 여부가 갈리면서 종부세 격차가 크게 벌어지는 셈입니다.
참고
- 이 계산은 2026년 기준 공정시장가액비율 60%를 적용한 간이 계산이며, 재산세 중복분 공제는 근사식(과세표준 × 재산세 공정시장가액비율[1주택 45%·그 외 60%] × 0.4%)으로 반영했고 전년 대비 세부담상한·부부 공동명의 특례는 반영하지 않았습니다.
- 정확한 세액은 국세청 홈택스 종합부동산세 모의계산 또는 세무사 상담을 통해 확인하세요.