다주택자 종합부동산세라고 하면 흔히 “주택 수가 많을수록 세율표부터 다르게 적용된다”고 생각하기 쉽습니다. 실제로 2026년 다주택자 중에는 공시가격 10억원대 아파트를 여러 채 보유해 3주택 이상이 되는 경우도 드물지 않은데, 2주택과 3주택 이상은 정확히 어느 시점부터 세액이 벌어지는지 계산기 로직으로 직접 확인해봤습니다.
기본 조건
- 2주택과 3주택 이상 모두 기본공제 9억원, 공정시장가액비율 60% 적용
- 고령자·장기보유 세액공제는 1세대1주택자에게만 적용되어 2주택·3주택 이상은 해당 사항 없음
- 공시가격 합계(전국 주택 공시가격 합산액)를 15억원부터 100억원까지 늘려가며 비교
공시가격 합계별 2주택 vs 3주택 이상 세액
| 공시가격 합계 | 과세표준 | 2주택 총 납부세액 | 3주택 이상 총 납부세액 | 차액 |
|---|---|---|---|---|
| 1,500,000,000원 | 360,000,000원 | 1,267,200원 | 1,267,200원 | 0원 |
| 2,000,000,000원 | 660,000,000원 | 3,139,200원 | 3,139,200원 | 0원 |
| 2,900,000,000원 | 1,200,000,000원 | 8,064,000원 | 8,064,000원 | 0원 |
| 3,500,000,000원 | 1,560,000,000원 | 12,643,200원 | 15,667,200원 | 3,024,000원 |
| 5,000,000,000원 | 2,460,000,000원 | 24,091,200원 | 34,675,200원 | 10,584,000원 |
| 7,000,000,000원 | 3,660,000,000원 | 42,139,200원 | 73,939,200원 | 31,800,000원 |
| 10,000,000,000원 | 5,460,000,000원 | 72,115,200원 | 139,075,200원 | 66,960,000원 |
공시가격 합계 2,000,000,000원 구간까지는 2주택과 3주택 이상의 총 납부세액이3,139,200원으로 완전히 같습니다. 3주택 이상에게 적용되는 중과세율표가 실제로는 낮은 구간에서 일반세율표와 세율·누진공제액이 동일하게 짜여 있기 때문입니다.
과세표준 12억원이 갈림길입니다
공시가격 합계가 2,900,000,000원이 되면 과세표준이 정확히 1,200,000,000원에 도달합니다. 이 지점까지도 2주택(8,064,000원)과 3주택 이상(8,064,000원)의 세액은 같습니다. 하지만 과세표준이 12억원을 넘어서는 순간부터 세율표가 갈라지기 시작해, 공시가격 합계가 조금만 더 올라가도 두 세액이 서로 다른 값을 보이기 시작합니다.
격차는 갈수록 배로 벌어집니다
공시가격 합계가 10,000,000,000원까지 오르면 2주택은 총 72,115,200원인데 3주택 이상은 139,075,200원으로, 2주택의 약 1.9배에 달합니다. 과세표준 12억원을 넘긴 직후에는 차액이 3,024,000원 수준이었지만, 공시가격이 오를수록 중과세율표의 세율·누진공제 차이가 누적되면서 격차 자체가 점점 더 빠르게 벌어지는 구조입니다.
참고
- 이 계산은 2026년 기준 공정시장가액비율 60%를 적용한 간이 계산이며, 재산세 중복분 공제는 근사식(과세표준 × 재산세 공정시장가액비율[1주택 45%·그 외 60%] × 0.4%)으로 반영했고 전년 대비 세부담상한은 반영하지 않았습니다.
- 정확한 세액은 국세청 홈택스 종합부동산세 모의계산 또는 세무사 상담을 통해 확인하세요.