전세자금대출 한도는 “보증금의 80%”라는 말로 흔히 알려져 있지만, 실제로는 보증금 기준·상품별 한도·소득 기준 한도 세 가지를 각각 계산한 뒤 그중 가장 작은 금액이 최종 한도가 됩니다. 같은 전세보증금이라도 연소득이 얼마인지, 어떤 상품을 쓰는지에 따라 어떤 기준이 발목을 잡는지가 달라집니다. 수도권 전세보증금 4억원을 기준으로 세 가지 사례를 직접 계산해봤습니다.
연소득 3,000만원이라면 — 소득 기준이 발목을 잡는다
전세보증금 4억원, 일반 전세자금대출, 수도권, 가정금리 연 4%를 기준으로 연소득 3,000만원인 경우를 계산하면 다음과 같습니다.
| 기준 | 한도 |
|---|---|
| 보증금 기준 (보증금×80%) | 320,000,000원 |
| 상품별 한도 (일반·수도권) | 500,000,000원 |
| 소득 기준 (연소득×40%÷가정금리) | 300,000,000원 |
| 최종 승인 한도 | 300,000,000원 |
보증금 기준으로는 320,000,000원까지 가능해 보이지만, 연소득 3,000만원 기준 소득 한도가 300,000,000원으로 더 낮아 이 금액이 최종 한도가 됩니다. 보증금이 충분해도 소득이 낮으면 소득 기준이 먼저 한도를 정하는 구조입니다.
같은 조건, 연소득만 8,000만원이라면 — 이번엔 보증금 기준이 발목을 잡는다
보증금·상품·가정금리는 그대로 두고 연소득만 8,000만원으로 바꿔보면 결과가 달라집니다.
| 기준 | 한도 |
|---|---|
| 보증금 기준 (보증금×80%) | 320,000,000원 |
| 상품별 한도 (일반·수도권) | 500,000,000원 |
| 소득 기준 (연소득×40%÷가정금리) | 800,000,000원 |
| 최종 승인 한도 | 320,000,000원 |
연소득이 3,000만원에서 8,000만원으로 2.6배 넘게 늘었지만, 소득 기준 한도가800,000,000원까지 올라가면서 이제는 보증금 기준(320,000,000원)이 더 낮아 최종 한도가 됩니다. 최종 한도는 300,000,000원에서 320,000,000원으로, 딱 20,000,000원만 늘어난 셈입니다. 소득이 아무리 높아져도 결국 보증금의 80%를 넘어설 수는 없기 때문입니다.
신혼부부전용 상품이라면 — 이번엔 상품 한도가 발목을 잡는다
같은 보증금 4억원, 연소득을 1억원까지 올리고 신혼부부전용 전세자금대출(수도권 상품 한도 3억원)로 계산하면 또 다른 결과가 나옵니다.
| 기준 | 한도 |
|---|---|
| 보증금 기준 (보증금×80%) | 320,000,000원 |
| 상품별 한도 (신혼부부·수도권) | 300,000,000원 |
| 소득 기준 (연소득×40%÷가정금리) | 1,000,000,000원 |
| 최종 승인 한도 | 300,000,000원 |
연소득 1억원이면 소득 기준 한도는 1,000,000,000원까지 열리고, 보증금 기준도320,000,000원이나 되지만, 신혼부부전용 상품 자체의 한도가 300,000,000원으로 묶여있어 최종 한도는 300,000,000원에 그칩니다. 앞서 일반 상품으로 연소득 8,000만원일 때 받은320,000,000원보다도 오히려 20,000,000원 적습니다. 금리나 우대조건이 좋다고 해서 특례 상품이 항상 더 큰 한도를 보장하는 것은 아닙니다.
정리하면
- 전세자금대출 한도는 보증금 기준·상품별 한도·소득 기준 한도 중 가장 작은 값으로 결정됩니다.
- 소득이 낮으면 소득 기준이, 소득이 충분히 높으면 보증금 기준이, 특례 상품을 쓰면 상품 한도 자체가 병목이 될 수 있습니다.
- 이 계산은 간이 기준의 근사치이며, 실제 심사에서는 DSR·신용점수·기존 대출 등이 추가로 반영되어 한도가 달라질 수 있습니다. 정확한 한도는 은행이나 주택도시보증공사(HUG)·주택금융공사(HF) 상담을 통해 확인하세요.