전세보증금이 5억에서 9억으로 늘어도, 대출 한도는 5억에서 멈추는 이유

재건축 이주 수요 등으로 서울 인기 지역의 전세가가 5억원을 훌쩍 넘는 경우가 흔해지면서, “보증금이 큰 만큼 대출도 더 나오겠지”라고 생각하기 쉽습니다. 하지만 일반 전세자금대출의 상품 한도는 수도권·지방 모두 5억원으로 고정돼 있어, 보증금이 이 한도를 넘어서는 지점부터는 아무리 보증금이 커져도 승인 한도가 그대로 멈춥니다. 문제는 그 지점이 소득에 따라 다르다는 점입니다. 일반 전세자금대출, 수도권, 가정금리 연 4%를 기준으로 연소득에 따라 어디서 한도가 멈추는지 단계별로 확인해봤습니다.

1단계 — 내 소득 기준 한도부터 계산한다

전세자금대출 한도는 보증금 기준·상품별 한도·소득 기준 한도(연소득×40%÷가정금리) 중 가장 작은 값으로 정해집니다. 상품 한도(5억원) 이야기를 하기 전에, 먼저 내 소득 기준 한도가 상품 한도보다 큰지 작은지부터 갈립니다.

연소득 8,000만원이면 소득 기준 한도가 800,000,000원으로 상품 한도(500,000,000원)보다 커서, 앞으로 보증금을 얼마를 넣든 상품 한도가 진짜 천장이 됩니다. 반대로 연소득 4,000만원이면 소득 기준 한도가 400,000,000원으로 상품 한도보다 먼저 낮게 걸려, 이 경우엔 상품 한도 이야기 자체가 의미가 없어집니다.

2단계 — 연소득 8,000만원이라면, 보증금이 얼마부터 한도가 멈출까

소득 기준 한도(800,000,000원)가 상품 한도(500,000,000원)보다 큰 경우, 보증금 기준 한도(보증금×80%)가 상품 한도를 따라잡는 순간부터 최종 한도가 멈춥니다. 보증금을 4억원부터 9억원까지 늘려가며 계산해봤습니다.

보증금 625,000,000원에서 보증금 기준 한도가 정확히 500,000,000원으로 상품 한도와 같아지고, 이 지점부터는 보증금을 700,000,000원, 900,000,000원으로 계속 늘려도 최종 한도는 500,000,000원에 그대로 묶여 있습니다. 보증금이275,000,000원 더 늘어나는 동안 대출 한도는 단 1원도 늘지 않은 셈입니다.

3단계 — 연소득 4,000만원이라면, 상품 한도까지 가보지도 못한다

같은 방식으로 연소득 4,000만원 기준으로 계산하면 이야기가 완전히 달라집니다.

보증금 500,000,000원부터 이미 소득 기준 한도 400,000,000원에서 한도가 멈춰버립니다. 상품 한도(500,000,000원)는 이 사람에게 처음부터 아무 의미가 없었던 셈입니다. 연소득 8,000만원인 사람과 같은 보증금 9억원을 놓고 봐도, 최종 한도는500,000,000원과 400,000,000원으로 100,000,000원이나 벌어집니다.

정리하면

• 보증금을 올리면 한도도 계속 커진다는 생각은 절반만 맞습니다. 실제로는 보증금 기준 한도가 상품 한도(또는 소득 기준 한도)를 따라잡는 지점부터 한도가 멈춥니다.
• 소득이 충분히 높으면 상품 한도(일반·수도권 5억원)가 진짜 천장이 되고, 소득이 낮으면 상품 한도까지 가보지도 못하고 소득 기준 한도에서 먼저 막힙니다.
• 이 계산은 간이 기준의 근사치이며, 실제 심사에서는 DSR·신용점수·기존 대출 등이 추가로 반영되어 한도가 달라질 수 있습니다. 정확한 한도는 은행이나 주택도시보증공사(HUG)·주택금융공사(HF) 상담을 통해 확인하세요.