정부가 2026년 7월부터 만 39세 이하 청년·신혼부부를 대상으로 보금자리론 등 정책 모기지에 40년 만기 상품을 도입했습니다. 월 상환 부담이 줄어든다는 점만 보고 30년과 40년 중 하나를 고르기 쉬운데, 실제로 갈아타거나 집을 팔 계획이 있는 사람이라면 어떤 시나리오냐에 따라 따져야 할 숫자가 달라집니다. 4억원을 연 4.0%로 빌린다고 가정하고 계산기 로직으로 상황별로 뜯어봤습니다.
기본 조건
- 대출원금 4억원, 연 금리 4.0%, 원리금균등 방식
- 30년(360개월) 월 상환금: 1,909,661원
- 40년(480개월) 월 상환금: 1,671,754원
- 월 상환금 차이: 40년이 30년보다 237,907원 적음
Q1. 완제할 때까지 계속 갚을 계획이라면?
만기까지 유지한다고 가정하면 30년 대출의 총 이자는 287,478,025원, 40년 대출은 402,441,861원으로, 40년 쪽이 114,963,836원 더 많습니다. 월 237,907원을 아끼는 대가로 전체 이자 부담이 1억원 넘게 늘어나는 셈이라, 월 상환 여력이 충분하다면 30년이 유리합니다.
Q2. 월 상환액이 DSR 한도를 빠듯하게 채우는 상황이라면?
DSR 한도 때문에 30년 만기로는 승인 자체가 어렵거나 생활비를 압박할 정도로 빠듯하다면 얘기가 달라집니다. 이 경우엔 총 이자 114,963,836원 차이보다, 매달 237,907원의 여유가 생겨 대출이 실제로 승인되고 생활이 가능한지가 우선입니다. 총 이자만 보고 40년을 무조건 나쁜 선택이라 판단하기는 어렵습니다.
Q3. 5~10년 안에 집을 팔거나 갈아탈 계획이라면?
이 경우 진짜 봐야 할 숫자는 총 이자가 아니라 그 시점에 남아있는 대출 잔액입니다. 같은 원금을 빌려도 40년 만기는 원금을 더 천천히 갚아나가기 때문에, 시간이 지날수록 두 만기의 잔액 격차가 벌어집니다.
| 경과 연수 | 30년 만기 잔액 | 40년 만기 잔액 | 잔액 차이 |
|---|---|---|---|
| 5년 후 | 361,790,053원 | 377,563,064원 | 15,773,011원 |
| 10년 후 | 315,135,837원 | 350,167,641원 | 35,031,804원 |
| 15년 후 | 258,171,198원 | 316,717,923원 | 58,546,725원 |
| 20년 후 | 188,617,569원 | 275,875,931원 | 87,258,362원 |
5년 후에는 잔액 차이가 15,773,011원 수준이지만, 10년 후엔 35,031,804원, 20년 후엔 87,258,362원까지 벌어집니다. 집을 팔아 대출을 정리하는 시점이 늦어질수록 40년 만기를 선택한 대가로 손에 쥐는 매도차익이 이만큼씩 줄어드는 셈입니다.
정리
- 완제까지 유지할 계획이면 30년의 총 이자가 확실히 적습니다.
- DSR·생활비 때문에 30년 상환액이 빠듯하다면 40년으로 승인받는 것 자체가 우선일 수 있습니다.
- 몇 년 안에 팔거나 갈아탈 계획이라면, 총 이자 대신 그 시점의 대출 잔액 차이를 먼저 계산해봐야 실제 유불리를 알 수 있습니다.