공시가격 8억에서 9억 5천으로, 재산세가 두 배 넘게 뛰는 이유

2026년 공시가격 재산정으로 그동안 9억원 밑에 있던 아파트들이 하나둘 9억원 선을 넘고 있습니다. 공시가격이 조금만 올라도 1세대1주택 특례 기준(9억원)을 넘기는 순간 재산세가 얼마나 뛰는지, 공시가격 8억원과 9억 5천만원짜리 1주택을 실제 계산기로 비교해봤습니다.

1세대1주택 특례, 무엇이 달라지나

1세대1주택자가 공시가격 9억원 이하 주택 1채만 보유하고 있으면 공정시장가액비율이 43~45%로 낮아지고, 세율도 구간별로 0.05%p씩 낮은 특례세율이 적용됩니다. 하지만 공시가격이 9억원을 넘는 순간 이 특례는 통째로 사라지고, 공정시장가액비율 60%와 표준세율이 그대로 적용됩니다.

공시가격 8억원 vs 9억 5천만원, 재산세 비교

같은 1세대1주택·도시지역 조건에서 공시가격만 8억원과 9억 5천만원으로 나눠 계산하면 다음과 같습니다.

공시가격은 8억원에서 9억 5천만원으로 18.8% 올랐을 뿐인데, 총 납부세액은 1,260,000원에서 2,778,000원으로1,518,000원, 무려 120.5% 늘어납니다. 공시가격 상승률보다 세금 상승률이 6배 넘게 큰 셈입니다.

왜 이렇게 차이가 커질까

원인은 두 가지가 동시에 겹치기 때문입니다. 첫째, 공정시장가액비율이 45%에서 60%로 뛰면서 과세표준 자체가 껑충 뛰고, 둘째 세율표도 특례세율에서 표준세율로 바뀌면서 세율까지 함께 오릅니다. 과세표준이 커지는 효과와 세율이 오르는 효과가 곱해지면서, 공시가격이 조금만 넘어도 세금은 훨씬 큰 폭으로 뛰게 됩니다.

도시지역이 아니라면 얼마나 줄어들까

같은 공시가격 9억 5천만원이라도 도시지역이 아니면 도시지역분이 붙지 않아 총 세액이 1,980,000원으로, 도시지역인 경우보다 798,000원 적습니다. 재산세 본세와 지방교육세는 동일하고 도시지역분만 빠지는 구조입니다.

참고

• 이 계산은 세부담 상한제를 반영하지 않은 산출세액 기준입니다. 실제로는 전년 대비 세액 증가가 공시가격 구간별로 105~130%로 제한되어, 특례를 벗어난 첫 해의 실제 고지세액은 이보다 낮게 나올 수 있습니다.
• 정확한 공시가격과 고지세액은 국토교통부 공시가격 알리미와 위택스 고지서에서 확인하는 것이 정확합니다.