다들 재산세는 9억원 문턱만 넘지 않으면 안전하다고 생각하지만, 공시가격 3억·6억원에도 작은 계단이 있습니다

1세대1주택 특례를 받는 주택이라도 공시가격이 3억원과 6억원을 넘는 순간마다 공정시장가액비율이 43%→44%→45%로 1%p씩 계단식으로 오르면서 재산세가 함께 늘어납니다. 다만 이 두 계단의 증가폭은 2026년 현재 유지되는 세율표 기준으로 몇만원 수준이라, 특례세율이 빠지는 9억원 문턱이나 다주택이 되어 특례를 아예 못 받는 경우와는 규모가 다릅니다. 실제 계산기 로직으로 1단계씩 따라가며 어디에서 얼마나 계단이 생기는지 확인해봤습니다.

1단계: 내 집이 1세대1주택 특례 대상인가

먼저 확인할 것은 특례 대상 여부입니다. 6월 1일 기준 세대원 전체가 국내 주택 1채만 보유하면 공정시장가액비율 특례 대상이고, 공시가격 9억원 이하라면 특례세율까지 받습니다. 특례 대상이 아니면(다주택 등) 공시가격과 무관하게 공정시장가액비율이 곧바로 60%로 적용되고, 세율표도 표준세율로 바뀝니다. 아래 계단 이야기는 특례 대상인 경우에만 해당합니다.

2단계: 특례 대상이라면, 공시가격이 어느 구간에 있는가

특례 대상이라도 공정시장가액비율이 항상 똑같지는 않습니다. 공시가격 3억원 이하는 43%, 3억원 초과 6억원 이하는 44%, 6억원 초과는 45%(9억원 초과 1주택도 45%)로 3단계로 나뉩니다. 9억원 문턱만 신경 쓰면 된다고 생각하기 쉽지만, 그 아래에도 작은 문턱이 두 번 더 있는 셈입니다.

3억원을 살짝 넘기면 어떻게 달라질까

같은 1세대1주택·도시지역 조건에서 공시가격 2억 9천만원과 3억 1천만원, 단 2천만원 차이를 비교하면 다음과 같습니다.

공시가격은 2천만원(약 6.9%) 올랐을 뿐인데, 총 납부세액은 288,220원에서 318,640원으로 30,420원 늘어납니다. 공정시장가액비율이 1%p 오른 만큼 과세표준 자체가 커지면서 생기는 차이입니다.

6억원을 살짝 넘기면 어떻게 달라질까

같은 방식으로 공시가격 5억 9천만원과 6억 1천만원을 비교하면 계단의 폭이 더 커집니다.

공시가격이 2천만원(약 3.4%) 올랐을 뿐인데 총 납부세액은 56,620원 늘어납니다. 같은 2천만원 차이라도 3억원 문턱(30,420원)보다 6억원 문턱(56,620원)에서 증가폭이 더 큽니다. 과세표준 자체가 커진 상태에서 같은 1%p 비율 상승이 적용되기 때문입니다.

그래서 다주택이 되는 것과는 규모가 다르다

3억원·6억원 문턱은 같은 특례 안에서 공정시장가액비율만 1%p씩 오르는 것이라 증가폭이 수만원 수준에 그칩니다. 반면 주택이 2채 이상이 되어 1세대1주택 특례를 아예 못 받으면 공정시장가액비율이 곧바로 60%로 뛰고 세율표도 표준세율로 바뀝니다. 실제로 같은 3억 1천만원이라도 특례를 못 받으면 총 세액이 602,400원으로, 특례를 받는 경우(318,640원)의 거의 두 배입니다. 비율이 1%p씩 오르는 것과 특례 자체가 사라지는 것은 완전히 다른 크기의 사건입니다.

정리: 재산세 계단은 어디에 있나

• 공시가격 3억원 초과: 공정시장가액비율 43%→44%, 위 사례 기준 30,420원 증가
• 공시가격 6억원 초과: 공정시장가액비율 44%→45%, 위 사례 기준 56,620원 증가
• 공시가격 9억원 초과: 공정시장가액비율은 45% 유지, 특례세율 대신 표준세율로 전환
• 다주택(1세대1주택 아님): 공시가격과 무관하게 비율 60%, 표준세율 적용 (증가폭이 가장 큼)

참고

• 이 계산은 세부담 상한제(전년 대비 105~130% 제한)를 반영하지 않은 산출세액 기준입니다.
• 정확한 공시가격과 실제 고지세액은 국토교통부 공시가격 알리미와 위택스 고지서에서 확인하는 것이 정확합니다.