공시가격 3억 아파트, 1주택자와 다주택자 재산세는 왜 두 배 가까이 차이 날까

재산세가 확 뛰는 시점을 “공시가격 9억원을 넘을 때”로만 알고 있는 사람이 많습니다. 하지만 9억원 특례는 1세대1주택자에게만 해당하는 이야기입니다. 애초에 세대 전체가 주택을 2채 이상 보유하고 있다면, 공시가격이 3억원처럼 낮아도 처음부터 특례를 받지 못합니다. 공시가격 3억원 아파트를 실제 계산기로 돌려 1주택자와 다주택자의 재산세가 얼마나 다른지 확인해봤습니다.

1주택자와 다주택자는 처음부터 다른 세율표를 쓴다

1세대1주택자가 공시가격 9억원 이하 주택을 1채만 보유하면 공정시장가액비율 43~45%와 낮은 특례세율(최고 0.35%)이 적용됩니다. 반면 2채 이상 보유해 1세대1주택 요건을 충족하지 못하면 공시가격과 무관하게 공정시장가액비율 60%와 표준세율(최고 0.4%)이 그대로 적용됩니다. 9억원 문턱은 특례 대상자에게만 존재하는 상한선일 뿐, 다주택자에게는 애초에 해당하지 않는 기준입니다.

공시가격 3억원 아파트로 계산해보면

같은 공시가격 3억원, 같은 도시지역 조건에서 1주택자(특례 적용)와 다주택자(특례 미적용)의 세부 내역을 비교하면 다음과 같습니다.

공시가격은 똑같이 3억원인데, 과세표준부터 129,000,000원과 180,000,000원으로 벌어지고, 총 납부세액은 299,400원과 576,000원으로 1.92배 차이가 납니다. 9억원 근처로 올라간 것도 아닌데 이 정도 격차가 이미 생겨 있는 셈입니다.

공시가격을 올려봐도 격차는 좁혀지지 않는다

혹시 이 격차가 3억원이라는 특정 가격대에서만 나타나는 현상은 아닌지, 공시가격을 2억원부터 8억원까지 올려가며 같은 방식으로 비교해봤습니다.

2억원에서는 1.86배, 8억원에서는 1.76배로 배율이 조금씩 오르내리지만, 어느 구간에서도 다주택자의 세액이 1주택자의 1.7배 밑으로 내려가지 않습니다. 9억원 문턱을 넘어야만 격차가 벌어지는 게 아니라, 공시가격이 얼마든 이미 벌어져 있는 격차라는 뜻입니다.

그런데 왜 배율이 매번 똑같지는 않을까

공정시장가액비율과 세율표 차이는 고정돼 있지만, 배율이 정확히 2배로 떨어지지 않는 이유는 재산세가 누진세율 구조이기 때문입니다. 과세표준이 세율 구간(6천만원·1억 5천만원·3억원)을 넘어설 때마다 구간별 누진공제액이 다르게 적용되면서, 특례 대상과 비특례 대상의 과세표준이 같은 구간에 걸리는지 아닌지에 따라 배율이 1.76배에서 1.92배 사이를 오르내립니다. 공시가격이 낮을수록 격차가 작다고 단정할 수 없는 이유입니다.

참고

• 이 계산은 세부담 상한제(전년 대비 105~130% 제한)를 반영하지 않은 산출세액 기준이며, 다주택자에게 별도로 부과될 수 있는 종합부동산세는 포함하지 않았습니다.
• 정확한 공시가격과 실제 고지세액은 국토교통부 공시가격 알리미와 위택스 고지서에서 확인하는 것이 정확합니다.