아파트를 살 때 흔히 “취득세가 얼마냐”만 따지지만, 실제로 통장에서 빠져나가는 돈은 취득세 외에도 법무사 보수, 국민주택채권 매입 손실, 중개수수료, 대출을 받으면 붙는 부대비용까지 합쳐집니다. 9억원 아파트를 대출 5억원을 끼고 매수하는 사례로 항목별 실제 금액을 뽑아봤습니다.
기본 조건
- 매매가 9억원, 전용면적 84㎡, 1주택, 비조정대상지역, 수도권
- 시가표준액(공시가격) 6억 5천만원, 대출 5억원, 이사 규모는 중형(medium)
취득세부터 확인
9억원 구간에서는 취득세율이 3%로 적용되어 취득세 27,000,000원에 교육세 5,400,000원이 붙습니다. 전용면적 84㎡는 85㎡ 이하라 농어촌특별세는 0원으로 면제되고, 취득세 합계는 32,400,000원입니다.
법무사·등기 비용 — 채권 손실이 생각보다 크다
| 항목 | 금액 |
|---|---|
| 매매계약서 인지세 | 150,000원 |
| 법무사 보수 | 660,000원 |
| 등기 실비 | 50,000원 |
| 국민주택채권 매입 (요율 3.1%) | 20,150,000원 |
| 채권 즉시매도 손실 (약 10%) | 2,015,000원 |
| 법무사·등기 합계 | 2,875,000원 |
국민주택채권은 시가표준액 6억 5천만원 구간(수도권 3.1% 요율)에 따라 20,150,000원어치를 의무 매입해야 하는데, 실제로 채권을 계속 보유하는 사람은 거의 없고 대부분 매입 즉시 시장에 할인 매도합니다. 이때 발생하는 손실 2,015,000원이 법무사 보수(660,000원)보다도 큰, 의외로 무거운 항목입니다.
중개수수료
9억원 구간의 법정 상한 요율은 0.5%로, 중개수수료는 최대 4,500,000원까지 부과될 수 있습니다.
대출을 받으면 붙는 부대비용
| 항목 | 금액 |
|---|---|
| 근저당 채권최고액 (대출금×120%) | 600,000,000원 |
| 저당권 채권 매입 (1%) | 6,000,000원 |
| 채권 즉시매도 손실 | 600,000원 |
| 대출 관련 인지세 | 75,000원 |
| 대출 부대비용 합계 | 675,000원 |
대출 5억원을 받으면 채권최고액이 대출금의 120%인 600,000,000원으로 설정되고, 여기에 저당권 설정 채권매입(1%)과 즉시매도 손실, 인지세가 더해져 대출 부대비용만 675,000원이 추가로 발생합니다.
이사비용까지 더한 총비용
중형 이사 기준 이사비용은 700,000원~1,500,000원 범위입니다. 취득세, 법무사·등기비용, 중개수수료, 대출 부대비용, 이사비용을 모두 더하면 대출을 받는 경우 총비용은 41,150,000원~41,950,000원이 됩니다.
같은 조건에서 대출 없이 현금으로 매수하면 대출 부대비용 675,000원이 빠지면서 총비용은 40,475,000원~41,275,000원으로 줄어듭니다. 두 경우의 차이는 정확히 675,000원, 대출 부대비용만큼입니다.
취득세 외 비용이 차지하는 비중
취득세 합계(32,400,000원)를 뺀 나머지 비용(법무사·등기, 중개수수료, 대출 부대비용, 이사비용)만 따로 합치면 최소 8,750,000원에서 최대 9,550,000원에 달합니다. “취득세만 준비하면 된다”고 생각하고 잔금일을 준비하면 최소 870만원 이상을 놓치는 셈이라, 계약 전에 전체 비용을 미리 뽑아보는 것이 중요합니다.
참고
- 국민주택채권 즉시매도 할인율은 시장금리에 따라 변동되며, 이 계산은 약 10%로 추정한 값입니다. 실제 할인율은 매도 당일 증권사에서 확인해야 합니다.
- 중개수수료는 법정 상한 기준이며 실제로는 협상을 통해 낮아질 수 있습니다.
- 이 계산은 1주택·비조정대상지역 기준이며, 다주택이거나 조정대상지역이면 취득세율이 달라져 총비용도 크게 늘어납니다.