재건축 평형 올리기, 84㎡ 선택 구간의 평당 추가비용이 가장 비쌉니다

재건축 조합원분양 신청서를 받으면 대부분 “예산 안에서 어디까지 평형을 올릴 수 있을까”부터 고민합니다. 평형을 한 단계 올릴 때 분담금이 얼마나 늘어나는지, 그리고 그 추가 부담이 늘어나는 면적에 비해 합리적인 수준인지를 종전자산평가액 7억원, 비례율 105%인 조합원의 실제 계산기 로직으로 단계별로 따져봤습니다.

기본 조건

• 종전자산평가액 7억원, 비례율 105% → 권리가액 735,000,000원 (모든 평형에서 동일)
• 조합원분양가: 59㎡ 6억 5,000만원 / 74㎡ 8억원 / 84㎡ 9억 5,000만원 / 101㎡ 11억 5,000만원

1단계 — 예산이 가장 빠듯하다면: 59㎡

59㎡를 신청하면 조합원분양가 6억 5,000만원에서 권리가액 735,000,000원을 뺀 값이 음수가 되어, 분담금을 내는 게 아니라 85,000,000원을 환급받습니다. 추가 부담 없이 새 아파트를 받고 싶다면 이 구간이 출발점입니다.

2단계 — 조금 더 넓히고 싶다면: 74㎡

74㎡로 올리면 분담금은 65,000,000원으로 바뀝니다(환급에서 납부로 전환). 59㎡ 대비 조합원분양가는 150,000,000원 올랐는데, 분담금(환급 기준 포함 순부담)도 정확히150,000,000원 늘었습니다. 권리가액이 고정돼 있으니 늘어난 분양가가 그대로 순부담 증가로 이어진 셈입니다.

3단계 — 국민평형까지: 84㎡

84㎡로 올리면 분담금은 215,000,000원이 됩니다. 74㎡ 대비 분양가는 150,000,000원 올랐고, 분담금도 똑같이 150,000,000원 늘었습니다. 문제는 이 구간에서 늘어난 전용면적이 10㎡(약 3.0평)로 다른 구간보다 작다는 점입니다.

4단계 — 최대 평형: 101㎡

101㎡까지 올리면 분담금은 415,000,000원까지 늘어납니다. 84㎡ 대비 분양가는 200,000,000원, 분담금도 200,000,000원 늘었습니다.

평당 추가비용은 구간마다 다릅니다

분담금 증가액이 분양가 차액과 똑같다고 해서, 평형을 올리는 부담이 매 구간 똑같은 건 아닙니다. 늘어난 분양가를 늘어난 전용면적(평)으로 나눠보면 구간별 ‘평당 추가비용’이 드러납니다.

평당 추가비용이 가장 비싼 구간은 74㎡ → 84㎡로, 평당 49,587,000원입니다. 더 큰 평형인 101㎡ 구간보다도 비싼데, 84㎡ 구간은 분양가는 크게 뛰면서 늘어나는 면적은 상대적으로 작기 때문입니다. ‘평형이 클수록 평당 추가비용도 비싸진다’는 직관과 달리, 어느 구간에서 면적 대비 분양가가 더 가파르게 오르느냐에 따라 순서가 뒤집힐 수 있습니다.

정리

• 종전자산평가액과 비례율이 그대로라면, 평형을 올릴 때 늘어나는 분담금(순부담)은 두 평형의 조합원분양가 차액과 정확히 같습니다.
• 다만 그 차액을 늘어나는 전용면적으로 나눈 평당 추가비용은 구간마다 다르므로, 예산만 보지 말고 평당 추가비용까지 계산해 비교해야 합니다.
• 평당 추가비용이 가장 비싼 구간이 항상 가장 큰 평형 구간인 것은 아닙니다.

참고

• 이 계산은 권리가액과 분담금 산식만 적용한 간이 계산이며, 실제 평형별 조합원분양가와 종전자산평가액은 조합 총회 의결과 관리처분계획 인가를 통해 확정됩니다.
• 정확한 분담금은 소속 조합의 관리처분계획 통지 내용을 확인하세요.