재건축 사업 초기에 안내받은 분담금과, 관리처분계획 단계에서 실제로 청구되는 분담금이 크게 달라 놀라는 조합원이 늘고 있습니다. 공사비 인상과 금융비용 증가로 총사업비가 불어나면 비례율이 낮아지는데, 종전자산평가액과 조합원분양가가 그대로여도 비례율 하나가 바뀌는 것만으로 분담금이 수천만원에서 억 단위까지 늘어날 수 있습니다.
기본 조건
- 종전자산평가액 6억원
- 조합원분양가 11억원
- 비례율만 사업 단계별로 110% → 95% → 85%로 바뀐다고 가정
사업 초기 추정 비례율 110%로 계산하면
권리가액은 660,000,000원(6억원 × 110%)이 되고, 조합원분양가 11억원에서 이를 뺀 440,000,000원이 예상 분담금입니다. 사업시행인가 단계에서 조합원들이 흔히 안내받는 숫자가 이 정도 수준입니다.
공사비 인상 후 비례율이 95%로 낮아지면
같은 종전자산평가액과 조합원분양가라도 비례율이 95%로 낮아지면 권리가액은 570,000,000원으로 줄어들고, 분담금은 530,000,000원으로 뜁니다. 비례율이 15%p 낮아졌을 뿐인데 분담금은 90,000,000원 늘어난 셈입니다.
| 비례율 | 권리가액 | 분담금 | 초기 대비 증가액 |
|---|---|---|---|
| 110% (초기 추정) | 660,000,000원 | 440,000,000원 | - |
| 95% (공사비 인상 반영) | 570,000,000원 | 530,000,000원 | +90,000,000원 |
| 85% (추가 인상 반영) | 510,000,000원 | 590,000,000원 | +150,000,000원 |
비례율이 85%까지 떨어진다면
공사비 인상이 한 차례 더 반영돼 비례율이 85%까지 낮아지면 권리가액은 510,000,000원으로 더 줄고, 분담금은 590,000,000원까지 늘어납니다. 초기 추정치와 비교하면 150,000,000원이 추가로 필요한 셈이니, 착공 전 안내받은 분담금만 믿고 자금 계획을 세우면 안 되는 이유가 여기 있습니다.
정리
종전자산평가액과 조합원분양가가 고정돼 있어도, 비례율이 사업 진행 중 조정되는 순간 분담금은 크게 달라집니다. 비례율은 조합이 총사업비와 일반분양 수입을 다시 계산할 때마다 바뀔 수 있는 값이므로, 관리처분계획 인가 전이라면 분담금 여유자금을 비례율 하락 가능성까지 감안해 넉넉히 준비해두는 편이 안전합니다.
참고
- 이 계산은 권리가액과 분담금 산식만 적용한 간이 계산이며, 실제 비례율과 조합원분양가는 조합 총회 의결과 관리처분계획 인가를 통해 확정됩니다.
- 정확한 분담금은 소속 조합의 관리처분계획 통지 내용을 확인하세요.