재건축 조합원이라고 하면 흔히 “분담금을 더 내야 새 아파트를 받는다”고 생각하지만, 실제로는 같은 단지, 같은 비례율이라도 어떤 조합원은 분담금을 내고 어떤 조합원은 오히려 현금을 돌려받습니다. 전용 84㎡ 국민평형을 분양받는 같은 조건에서 종전자산평가액만 다른 세 조합원을 실제 계산기 로직으로 비교해봤습니다.
공통 조건
- 조합원분양가(전용 84㎡) 9억원
- 비례율 108%
- 종전자산평가액만 조합원별로 4억원 / 약 8억 3,333만원 / 13억원으로 다르다고 가정
소형 평형을 보유한 조합원 — 분담금을 내는 경우
종전자산평가액 4억원인 조합원의 권리가액은 432,000,000원(4억원 × 108%)입니다. 조합원분양가 9억원에서 권리가액을 빼면 468,000,000원을 분담금으로 내야 전용 84㎡에 입주할 수 있습니다.
대형 평형을 보유한 조합원 — 환급받는 경우
같은 단지, 같은 비례율이라도 종전자산평가액이 13억원이라면 권리가액은 1,404,000,000원으로 조합원분양가 9억원보다 커집니다. 이 경우 분담금을 내는 게 아니라 그 차액인 504,000,000원을 조합으로부터 환급받습니다.
| 종전자산평가액 | 권리가액 | 조합원분양가와의 차액 | 결과 |
|---|---|---|---|
| 4억원 (소형) | 432,000,000원 | 468,000,000원 | 분담금 납부 |
| 약 833,333,333원 (손익분기) | 900,000,000원 | 0원 | 분담금·환급 거의 없음 |
| 13억원 (대형) | 1,404,000,000원 | 504,000,000원 | 환급 |
분담금과 환급을 가르는 손익분기점
권리가액이 조합원분양가와 같아지는 지점, 즉 종전자산평가액이 약 833,333,333원인 조합원은 분담금도 환급금도 0원에 가까워 사실상 추가 부담 없이 새 아파트로 갈아탈 수 있습니다. 종전자산평가액이 이 지점보다 작으면 분담금을, 크면 환급금을 받는 구조입니다.
정리
재건축 분담금은 단지 전체의 사업성(비례율)만으로 정해지지 않습니다. 같은 단지, 같은 비례율이라도 조합원 각자가 보유한 자산의 종전자산평가액에 따라 분담금을 내는 조합원과 환급받는 조합원으로 나뉘고, 그 경계는 ‘조합원분양가 ÷ 비례율’로 계산되는 손익분기점입니다. 관리처분계획 통지서를 받았을 때 내 종전자산평가액이 이 손익분기점보다 위인지 아래인지부터 확인하면, 분담금 규모를 가늠하는 데 도움이 됩니다.
참고
- 이 계산은 권리가액과 분담금 산식만 적용한 간이 계산이며, 실제 종전자산평가액은 조합이 선정한 감정평가법인이 개별 자산 단위로 산정합니다.
- 정확한 분담금·환급금은 소속 조합의 관리처분계획 통지 내용을 확인하세요.